Und auch steuerlich bieten geschlossene Immobilienfonds unter Umständen Vorteile: so stellen die Gewinne bzw. Verluste aus der Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds entweder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aber Einkünfte aus Gewerbebetrieb dar. „Das Gros der Angebote, wie beispielsweise auch die SHB-Immobilienfonds sind dabei so konstruiert, dass die Anleger Einkünfte aus Vermietung oder Verpachtung erzielen. Diese sind wie Mieteinnahmen, also dem Grunde nach wie Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit oder aus einem Beschäftigungsverhältnis heraus, zu versteuern. Folglich können auch Verluste steuerlich geltend gemacht werden. Die Abgeltungssteuer kommt hier nicht zum Tragen.
Dennoch ist natürlich auch die Gewinnerzielungsabsicht bei geschlossenen Immobilienfonds wie bei geschlossenen Fonds generell eine Grundlage dafür, dass entstehende Kosten der Kapitalanlage steuerlich angesetzt werden können und sich so steuermindernd auswirken. Neu emittierte Fonds müssen danach während der Laufzeit schwarze Zahlen schreiben. Die während der Investitionsphase anfallenden steuerlichen Verluste bei geschlossenen Immobilienfonds können dabei jedoch nur unter Berücksichtigung des Paragrafen 15 a und b des Einkommensteuergesetzes genutzt werden. Dieser Paragraf schreibt vor, dass die Verluste in der Investitionsphase nur mit positiven Einkünften in der gleichen Einkommensart verrechnet werden dürfen. „Vereinfacht gesagt führt dies dazu, dass ein Teil der Einkünfte aus einem Immobilienfonds steuerfrei erzielt werden kann, da ja die entsprechenden Verluste gegen gerechnet werden dürfen“, sagt Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG).
Ein wichtiger Vorteil ist zudem, dass bei Immobilien und Immobilienfonds, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, auch nach der Einführung der Abgeltungsteuer weiterhin die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen gilt. Es muss hierzu lediglich die zehnjährige Spekulationsfrist eingehalten werden. „Bei gewerblich konzipierten Fonds gilt dies nicht. Hier muss ein möglicher Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden“, erklärt der SHB-Immobilienexperte. Das ist ein Grund weshalb die Fonds des in der Nähe von München ansässigen Emissionshauses SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen und so diesen steuerlichen Vorteil nutzen.
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