Das Erbbaurecht bietet schon seit gut 100 Jahren die Möglichkeit, das Eigentum eines Grundstückes von dem Eigentum der darauf stehenden Gebäude bzw. zu errichtenden Immobilien zu trennen. Der Eigentümer des Grundstückes (Erbbaurecht-Geber) räumt einem Erbbaurecht-Nehmer das Recht zur Bebauung des Grundstückes ein, so dass dieser der alleinige Eigentümer des Gebäudes wird. Diese Aufspaltung ist auf allen Grundstücken möglich und unabhängig davon, ob die Gebäude auf dem Grundstück privat oder gewerblich genutzt werden. Der Erbbaurecht-Nehmer zahlt für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins, der in der Regel jährlich drei bis sechs Prozent des Grundstückswertes beträgt. Dieser Zins steigt gemäß einer Wertsicherungsklausel in der Regel im Laufe der Jahre.
Überwiegend bieten Kommunen, Kirchen oder Stiftungen Grundstücke im Erbbaurecht an, in zunehmendem Maße auch Unternehmen und private Investoren, die Grundstücke aufkaufen, um sie im Anschluss im Erbbaurecht wieder zu veräußern. Entsprechend der Bedürfnisse beider Vertragspartner hat sich, insbesondere bei Erbbaurechten zur Errichtung von Eigenheimen, eine Dauer von 75 bis 99 Jahren als üblich herausgebildet. Durch die lange Dauer ist einerseits gewährleistet, dass sich die Errichtung des Bauwerks für den Erbbaurecht-Nehmer und dessen Familie auch rentiert, andererseits stellen Banken für die Errichtung eines Gebäudes in der Regel nur dann Darlehensmittel zur Verfügung, wenn ihnen eine langfristige Sicherheit geboten wird.
Die Erbbaurechtsverträge können vererbt, beliebig oft verlängert bzw. erneuert werden. Erbbaurecht-Nehmer haben annähernd dieselben Rechte wie Grundstückseigentümer. Sie können die auf dem Grundstück errichtete Immobilie selbst nutzen, vermieten und verkaufen. Gegen einen Verkauf kann sich der Erbbaurechts-Geber nur zur Wehr setzen, wenn der Käufer die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag, vor allem die Zinszahlung, nachweislich nicht erfüllen kann.
Vorsicht ist geboten, wenn man in laufende Erbbauverträge einsteigen möchte. Hier muss die Restlaufzeit im Blick behalten werden – je kürzer diese ist, desto schwieriger gestaltet sich die Veräußerung der Immobilie.
Wichtig ist vor allem, wer als Erbbaurechts-Geber fungiert: Kirchliche Organisationen, Kommunen oder Stiftungen stimmen in der Regel einer Vertragsverlängerung zu. „In Zeiten von leeren öffentlichen Kassen wird von den Gemeinden meistens nicht ein Auslaufen des Erbbaurechts-Vertrages erwogen – dann müssten sie nämlich die Gebäudesubstanz zu einem gewissen Grad (je nach Vertragsgestaltung) dem Erbbaurecht-Nehmer ausbezahlen („Heimfall“). Das wird i.d.R. nicht gewünscht. Jedoch ist die Zeit mit niedrigen Hypothekenzinsen nicht schlecht, den Gemeinden entsprechende Kaufgebote zu machen, um Eigentümer zu werden,“ so Ralf Colditz, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der IHK zu Kiel und Leiter der Gutachtenabteilung von OTTO STÖBEN IMMOBILIEN.
Privatpersonen und Immobiliengesellschaften als Grundstückseigner haben hingegen oftmals die Absicht, das Grundstück nach Vertragsende zu verwerten.
Nach Ablauf des Vertrages geht das auf dem Grundstück stehende Gebäude zu den vereinbarten Vertragsbedingungen in das Eigentum des Erbbaurecht- Gebers über. Der Erbbaurecht-Nehmer erhält auf die ihm zuvor gehörten Gebäude eine Entschädigung von zwei Dritteln des Verkehrswertes.
Nun sollte man meinen, dass die Erbpacht eine interessante Möglichkeit ist, sich ein Eigenheim leisten zu können. In Zeiten niedriger Zinsen für Baufinanzierungen von unter zwei Prozent will das aber genau überlegt sein. Am zu entrichtenden Erbbauzins von drei bis sechs Prozent zeigt sich hier im Verhältnis der große Nachteil. Teilweise kann sich das Erbbaurecht schlussendlich in der Addierung viel teurer als eine Hypothek herausstellen. Zudem wird der Erbbaurecht-Nehmer niemals Eigentümer und ist der Gefahr ausgesetzt ist, dass der Erbbaurechtszins über die Jahre durch Anpassungsklauseln weiter ansteigt.
Wie steigt der Wert einer Immobilie üblicherweise an? Wenn der Bodenwert mehr steigt, als sich das Gebäude verbraucht. Ergo sorgt das Erbbaurecht langfristig für keinen Wertzuwachs, da der Erbbaurecht-Nehmer von der Bodenwertsteigerung nicht profitiert, sondern eher belastet wird.
Und nicht zu vergessen: Während ein Kredit beim Kauf eines Grundstückes irgendwann getilgt ist und das Grundstück daraufhin in den eigenen Besitz übergeht, laufen die Erbbauzinsen bis zum Vertragsende weiter, ohne dass man am Ende das Grundstück sein eigen nennen kann.
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