Möchte man ein Haus, eine Wohnung oder nur ein Grundstück z. B. zum Bau einer Immobilie erwerben, sollte man sich über eventuelle Altlasten sehr genau informieren.
Unter Altlasten versteht der Gesetzgeber, wenn auf Teilen des Grundstückes mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde. Ebenso fallen darunter Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt oder gelagert wurden. Werden Altlasten festgestellt, sind schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für Einzelne oder für die Allgemeinheit nachgewiesen.
Die bekannten Flächen sind im sogenannten Altlastenkataster vermerkt. Aber auch auf noch nicht vermerkten Flächen können Altlasten lagern. Im Kataster sind ebenso altlastenverdächtige Flächen ausgewiesen. Die Bewertung der Altlast kann sich im Laufe der Jahre verändern.
Sind dem Verkäufer Altlasten bekannt, reicht es nicht, wenn er dem Käufer lediglich seinen Altlastenverdacht mitteilt, er muss sein konkretes Wissen darlegen.
Andersherum sollte sich der Käufer explizit informieren, auf welchem Grund seine zu erwerbende Immobilie steht. Dies gilt ebenso für Käufer von Eigentumswohnungen, auch wenn sich diese in einer oberen Etage befinden. Sie haften mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zusammen für Bodenschäden.
Als Auskunftssystem für Bürger, insbesondere Grundeigentümer und Grundstückserwerber, dient das oben schon erwähnte Altlastenkataster, das auf Länderebene geführt wird. Dort sind alle bekannten Altlastenverdachtsflächen registriert, zu denen vor allem Industriestandorte und gewerblich genutzte Grundstücke wie z.B. Tankstellen, Kfz-Reparaturwerkstätten, chemische Reinigungen und andere mehr gehören. Durch einen Eintrag im Kataster werden Grundeigentümer und Grundstücksnutzer auf mögliche Gefährdungen hingewiesen, wobei bei jedem Eintrag eine Einzelfallbewertung vorgenommen wird. Eine umfassende Pflicht zur Sanierung besteht immer und kann bei manchen Altlasten schnell mal eine 5-stellige Summe und unter Umständen auch viel mehr erfordern.
Laut §4 Abs. 3 BBodSchG (Bundes-Bodenschutzgesetz) ist das betreffende Grundstück so zu sanieren, „dass dauerhaft keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen.“
Grundsätzlich ist zunächst der Verursacher der Altlast für die Sanierung verantwortlich. Eine Haftung besteht aber auch für den aktuellen Eigentümer des Grundstücks und hier insbesondere für den Käufer, sobald er als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Ebenso in Haftung genommen werden können die sogenannten „Gesamtrechtsnachfolger des Verursachers“ (z.B. Erben) oder Mieter und Pächter als „Inhaber der tatsächlichen Gewalt“.
Eine Sanierung kann zwangsweise durch die entsprechende Behörde angeordnet und bei Nichtbeachtung ausgeführt werden, wobei der Verursacher die Kosten zu tragen hat.
„Damit nicht irgendwann ein böses Erwachen stattfindet, ist es bei einem geplanten Grundstückserwerb unbedingt ratsam, sich bei der zuständigen kommunalen Behörde (z.B. Bodenschutzbehörde) zu erkundigen, ob es Informationen über Altlasten auf diesem Grundstück gibt“, empfiehlt Ralf Colditz, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der IHK zu Kiel und Leiter der Gutachtenabteilung von OTTO STÖBEN. „Die Verantwortung für seinen Grund und Boden liegt beim Grundstückseigentümer. Erkundigen Sie sich über die Nutzungshistorie Ihres Grundstückes. Eine präventive Weitsicht verhindert hier gegebenenfalls immense, nicht eingeplante Kosten, einen Bauverzug und jede Menge Ärger.“
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Ralf Colditz, Dipl.- Kaufmann sowie öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der IHK zu Kiel, Leitung der Gutachtenabteilung bei OTTO STÖBEN
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