•Buwog-Übernahme durch Vonovia größter Deal 2018
•Verstärkt Firmenübernahmen statt Direktkäufe
•Wachsende Zahl von Verkäufen in Nebenlagen im 2. Halbjahr
Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt für das gesamte Jahr 2018 ist mit circa 19,4 Milliarden Euro das zweithöchste, das je erzielt wurde. Das Gesamtvolumen ist damit gegenüber 2017 (16,4 Mrd. EUR) um knapp drei Milliarden Euro gestiegen, was einem Plus von circa 18 Prozent entspricht. Die Anzahl gehandelter Wohneinheiten steigerte sich um etwa 19 Prozent, von circa 116.000 Wohneinheiten 2017 auf etwa 138.000 im Jahr 2018.
„Der Wohninvestmentmarkt 2018 in Deutschland lässt drei Trends erkennen. Erstens werden weniger Direktkäufe als in den Vorjahren abgeschlossen, was jedoch durch vermehrte Firmenübernahmen durch die großen Wohn-AGs ausgeglichen wird. Zweitens haben einige Bestandshalter gerade in der zweiten Jahreshälfte Portfoliobereinigungen durch Verkäufe in Nebenlagen durchgeführt. Und obwohl diese Deals im vierten Quartal 2018 insgesamt etwa 36 Prozent aller Transaktion ausmachten, stellen sie aufgrund des deutlich geringeren Preisniveaus lediglich 14 Prozent des Gesamtvolumens dar“, sagt Ulrich Jacke, Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber GmbH. Drittens hat sich der durchschnittliche Quadratmeterpreis aufgrund der Seitwärtsbewegung in die B-Städte und des damit verbundenen niedrigeren Preislevels nur unwesentlich erhöht.
Deutsche Investoren dominieren Wohnungsmarkt
Der Wohninvestmentmarkt wurde 2018 erneut deutlich von deutschen Investoren dominiert, die 80 Prozent aller Investments tätigten (2017: 82 %). Nichtsdestotrotz gilt Deutschland bei der internationalen Käuferschaft weiterhin als sicherer Hafen für Investments. Nennenswert ist hierbei die Übernahme von 2.318 Wohneinheiten der Adler Real Estate durch Benson Elliot kurz vor Jahresende.
Ausgeglichene Transaktionsstruktur in allen Größenklassen
Im Gegensatz zum Trend der vergangenen Jahre hin zu kleineren Transaktionsvolumina und einer geringeren Anzahl gehandelter Wohneinheiten pro Transaktion, sind diese Werte 2018 wieder leicht gestiegen. Im Durchschnitt betrug das Transaktionsvolumen 31,9 Millionen Euro bei 227 Wohneinheiten (2017: 28,3 Mio. EUR bei 200 Wohneinheiten). „Wir können für 2018 eine ausgeglichenere Transaktionsstruktur als noch 2017 beobachten, wobei neben der nicht unerheblichen Anzahl kleinerer und mittelgroßer Deals gerade die Übernahme der Buwog durch Vonovia mit circa 20 Prozent aller gehandelten Wohneinheiten zu Buche schlägt“, sagt Jacke. Die übrigen Transaktionen waren auf die unterschiedlichen Größenklassen ab 50 Wohneinheiten mit jeweils rund einem Viertel am Gesamtvolumen relativ gleichmäßig aufgeteilt.
Der Durchschnittspreis je gehandelter Wohneinheit betrug 2018 140.362 Euro bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.206 Euro. Damit ist gegenüber dem Vorjahr (durchschnittlicher Preis pro Wohneinheit 140.000 EUR, durchschnittlicher Quadratmeterpreis 2.133 EUR) eine eher geringe Preissteigerung zu verzeichnen.
Nachfrage in B-Städten steigt weiter
Mit etwa 78 Prozent der gehandelten Wohneinheiten überwogen 2018 die Wohnimmobilienmärkte der B-Städte die der Top-7-Städte (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Stuttgart). Auf die Metropolen entfielen lediglich 22 Prozent der gehandelten Einheiten und damit acht Prozent weniger als im Vorjahr (2017: B-Städte: 70 %; Metropolen: 30 %). Der Anteil der Metropolen am Gesamtumsatzvolumen hingegen fiel mit 36 Prozent (ca. 6,9 Mrd. EUR) deutlich überproportional aus. Gegenüber 2017 hat sich der Anteil am Gesamtumsatzvolumen damit dennoch um etwa fünf Prozent verringert (2017: Metropolen: 41 %). „Die stark gestiegenen Wohnimmobilienpreise in den Metropolen und die teureren Projektentwicklungen führen zu begrenzten Renditemöglichkeiten. Investoren weichen zunehmend in die B-Städte aus, wie auch in den vergangenen Jahren schon zu beobachten war“, erläutert Jacke und ergänzt, „Der allgemeine Preisanstieg verteilt sich aber nicht mehr nur auf die Großstädte, sondern zeigt sich mittlerweile in der gesamten Marktbreite.“
Wohnimmobilienmarkt 2019 mit leicht sinkendem Transaktionsvolumen
Die Dr. Lübke & Kelber GmbH erwartet auch für 2019 einen Mangel an qualitativ anspruchsvollen Portfolios. Dies wird ein verstärktes Festhalten an Beständen durch die Bestandshalter und dadurch ein etwas geringeres Transaktionsvolumen als 2018 (ca. 17 Mrd. EUR) zur Folge haben.
„Auch 2019 wird durch wenige attraktive alternative Investmentmöglichkeiten geprägt sein, was sich in lediglich selektiven Verkäufen zur Portfoliobereinigung der Bestandshalter niederschlagen wird. Die nach wie vor attraktiven Risiko-Rendite-Potenziale leiten weiterhin Wohninvestments von den Top-7-Standorten in die B-Städte“, prognostiziert Jacke.
