Der Fonds hat die Anleger aufgefordert, die in den Jahren 1999 bis 2005 erhaltenen Ausschüttungen zurückzubezahlen, da andernfalls eine Kündigung der Kredite durch die Deutsche Pfandbriefbank AG und eine Zwangsversteigerung der Immobilien drohe. Bei Anlegern, die sich z. B. mit einer Einlage von 15.000 EUR beteiligt haben, macht das einen Betrag von rund 5.300 EUR aus. Dies ist für die Anleger deshalb besonders ärgerlich, weil der Fonds sowieso schon jahrelang keine Ausschüttungen mehr bezahlt hat.
Grund für die Notlage des Fonds sind Leerstände in 3 seiner 4 holländischen Immobilien, die seit 2005 dazu führen, dass die Mieteinnahmen weit hinter den Prognosen zurückbleiben. Die Leerstände sind vor allem darauf zurückzuführen, dass es sich ausnahmslos um Gebäude aus den 80er Jahren handelt, die nicht den heutigen Ansprüchen an Energie- und Flächeneffizienz entsprechen.
Die Deutsche Pfandbriefbank AG hat sich bei der Anschlussfinanzierung ein Sonderkündigungsrecht für den Fall einräumen lassen, dass es dem Fonds bis 31.12.2010 nicht gelingt, insgesamt 10.480 Quadratmeter zu vermieten. Da dieses Ziel verfehlt wurde, muss der Fonds kurzfristig eine zusätzliche Sicherheit in Höhe von 493.125 Euro stellen, um eine Kündigung der Kredite zu vermeiden. Die Mittel hierfür sollen von den Anlegern zur Verfügung gestellt werden, weil der Fonds nicht genügend Geld hat. Dabei will es die Fondsgeschäftsführung jedoch nicht belassen. Vielmehr will sie gleich die gesamten Ausschüttungen von 3,65 Mio. Euro zurück, weil der Fonds diesen Betrag benötige, um die Immobilien bis 2012 in Ruhe verkaufen zu können. Nach Meinung der Fondsgeschäftsführung kann so ein Verkaufserlös von ca. 12,76 Mio. Euro erzielt werden, während sonst ein Notverkauf erforderlich sei, bei dem nur mit 9,25 Mio. Euro gerechnet werden könne.
Des Weiteren teilt der Fonds seinen Anlegern mit, dass die Bank die Kredite kündigen und sie nach § 172 Abs. 4 HGB in die Haftung nehmen werde, falls sie nicht bereit seien, die Ausschüttungen freiwillig an den Fonds zurückzubezahlen. In diesem Zusammenhang ist es ein Skandal, dass die Fondsgeschäftsführung der Bank ohne Zustimmung der Gesellschafter eine Liste der Anleger und der Ausschüttungen zur Verfügung gestellt hat, die die Bank erst in die Lage versetzt, die Anleger in die Haftung zu nehmen. Der Fondsgeschäftsführung ist außerdem vorzuwerfen, dass sie einen Verkauf der Immobilien nicht schon viel früher in die Wege geleitet hat.
Voraussetzung für eine Haftung der Anleger nach § 172 Abs. 4 HGB ist, dass es sich bei den Ausschüttungen tatsächlich um sogenannte Liquiditätsausschüttungen handelt, d. h., dass die Ausschüttungen zu einem Zeitpunkt gezahlt wurden, als das Kapitalkonto des Anlegers durch Verlustzuweisung der Gesellschaft unter der Haftsumme lag. Dies scheint nach den Geschäftsberichten leider tatsächlich der Fall zu sein, weil der Fonds allein im Jahr 1999 einen Jahresfehlbetrag von rund 4,2 Mio. DM erzielte, durch den die Kapitalkonten belastet wurden.
Es ist daher leider festzustellen, dass die Bank die Anleger nach einer Kündigung der Kredite in Höhe der Ausschüttungen zu Recht in die Haftung nehmen kann und dies sehr wahrscheinlich auch tun wird. Daneben wird die Bank die Immobilien zwangsversteigern lassen, wodurch die Gefahr besteht, dass ein noch geringerer Erlös als bei einem Notverkauf erzielt werden könnte. Um dies zu vermeiden, sollten die Anleger lieber freiwillig die Ausschüttungen an den Fonds zurückzahlen und darauf hoffen, dass es der Fondsgeschäftsführung gelingt, einen guten Verkaufspreis zu erzielen, zumal durch die Rückzahlung auch die persönliche Haftung gegenüber der Bank wieder entfällt.
Anleger, denen eine Beteiligung an dem Immobilienfonds von ihrer Hausbank verkauft worden ist und die dabei – wie in der Regel – nicht über die Vermittlungsprovision aufgeklärt wurden, haben die Möglichkeit, sich bei ihrer Hausbank schadlos zu halten, denn nach der Rechtsprechung des BGH haften die Banken in solchen Fällen auf Schadensersatz, d. h., sie müssen den Anlagebetrag gegen Abtretung der nahezu wertlosen Fondsbeteiligung erstatten. Da die Fondsbeteiligungen bereits 1999 verkauft worden sind, verjähren solche Schadensersatzansprüche aber bereits am 31.12.2011. Betroffene Anleger sollten daher nicht mehr allzu lange mit einem Besuch bei einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht warten.
