Nach Angaben der Ratingagentur Feri konnten sich unter den unternehmerischen Beteiligungsmodellen im vergangenen Jahr allein geschlossene Immobilienfonds behaupten, wie sie auch von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) angeboten werden. Während die Emissionshäuser mit insgesamt 5,75 Milliarden Eigenkapital einen Rückgang zu 2010 von 7,7 Prozent hinnehmen mussten, verzeichneten geschlossene Immobilienfonds einen Zuwachs um 22,6 Prozent auf 2,82 Milliarden Euro. Immobilienexperte Hans Gruber erwartet, dass sich dieser sehr positive Trend fortsetzen wird: „Gerade angesichts der weiter anhaltenden Unsicherheit um die Zukunft des gesamten Euroraumes suchen die Anleger wertstabile Investitionsmöglichkeiten.“ Es trage sicher nicht zur Beruhigung der Menschen bei, wenn die OECD jetzt sogar eine zusätzliche Erweiterung des Rettungsschirms auf über eine Billion Euro fordere.
Vor diesem Hintergrund hält Gruber auch eine stärkere Aufklärung der Anleger über die grundlegenden Unterschiede zwischen geschlossenen Immobilienfonds und dem Direkterwerb von Immobilien für unerlässlich. Zwar seien Beteiligungen etwa an SHB-Fonds nicht nach Belieben jederzeit wieder veräußerbar. Doch gelte dies für privat erworbene Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser auch nicht. Und dies aus gleich mehreren Gründen, wie Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) erklärt: „Zunächst einmal kostet jede Veräußerung einer Immobilie Geld. Zum Teil kräftige Grunderwerbsteuer und die Courtage für den Makler führen schnell in einen zweistelligen Prozentbereich“, so der SHB-Immobilienexperte. Ein erheblicher Teil der erhofften Rendite müsse für solche Veräußerungskosten abgezogen werden. Hinzu komme die steuerliche Betrachtung, so SHB Mann Hans Gruber: „Wer sich von einer Immobilie zwecks Gewinnmitnahme vor dem Ablauf von zehn Jahren trennt, muss die Differenz zum ursprünglichen Kaufpreis mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern.“ Je nach Progressionsstufe kann dieser Nachteil gravierend sein.
Und es kommt noch eine wichtige Frage hinzu, erklärt Gruber: „Wer gibt einem Anleger eigentlich die Garantie, dass die örtliche Lage der privat erworbenen Immobilie in zehn Jahren, sollte der Steuernachteil vermieden werden, auch tatsächlich zu einer Wertsteigerung des Objektes führen wird?“ Bei geschlossenen Immobilienfonds gebe es hingegen nicht nur langfristige Mietverträge mit solventen Mietern und in der Regel Ankermietern. Bei den SHB Fonds beispielsweise werde zudem die Frage der langfristigen Rentabilität vor der Prospektierung sorgfältig geprüft.
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