Berlin, 13. November 2020. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für Wohnimmobilien im bundesdeutschen Durchschnitt allein vom 2. Quartal 2019 bis zum 2. Quartal 2020 um 6,6 % an. Am stärksten verteuert haben sich dabei Eigentumswohnungen (+6,1 %) sowie Ein- und Zweifamilienhäuser (+6,5 %) in den Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf. Vor dem Hintergrund derzeitiger Immobilienhöchstpreise und einer selbst durch die Corona-Krise kaum gebremsten Anstiegstendenz, zeichnet sich ein neuer Trend innerhalb der Immobilienwirtschaft ab – die Immobilienverrentung.
In der Generation der Baby-Boomer ist die Eigentumsquote hoch. Laut offiziellen Erhebungen besitzt jeder zweite Deutsche im Rentenalter eine eigene Immobilie, die er auch selbst bewohnt. Dies geht jedoch mit knappen Renten einher, die kaum ausreichen, um Nebenkosten zu bestreiten, Reparaturarbeiten zu bezahlen oder altersgerechte Umbauten vorzunehmen. Der klassische Lösungsansatz, um der zu großen finanziellen Belastung im Alter Abhilfe zu leisten, ist der Verkauf der selbst bewohnten Immobilie. Ein Ansatz, der vor allem durch das aktuelle Höchstpreisniveau am Immobilienmarkt an Attraktivität gewinnt.
Verbunden ist die Veräußerung des Eigenheims jedoch mit dem Verlust der vertrauten Umgebung, der nur ungern in Kauf genommen wird. Eine Umfrage der Gesellschaft für Immobilienverrentung (Degiv) von 2019 zeigt, dass nur 17,9 Prozent der Rentner im Alter zu einem Umzug bereit sind. Darüber hinaus bringt der Verkauf des Eigenheims die Herausforderung mit sich, eine neue, den persönlichen Ansprüchen entsprechende Wohnimmobilie zu finden. Das zu realisieren, wird gerade in Ballungsräumen zunehmend schwieriger. Einen vermeintlich sicheren Ausweg bietet die Verrentung der eigenen Immobilie.
Bei diesem Geschäftsmodell wird die eigene Immobilie zunächst klassisch an den Käufer, in diesem Fall ein auf die Verrentung spezialisierter Finanzdienstleister, veräußert. Anders als bei der üblichen Verkaufsabwicklung wird dem Verkäufer ein lebenslanges mietfreies Wohnrecht zugesprochen und der Verkaufserlös in Form einer monatlichen Leibrente bis ans Lebensende ausgezahlt.
Die Höhe der Rentenzahlung richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie sowie der Lebenserwartung des Verkäufers, also der voraussichtlichen Länge des Zahlungszeitraumes. Anders ist dies bei der Verrentung durch eine Zeitrente. Dabei gilt der Kaufpreis nach einem zuvor festgelegten Zahlungszeitraum als getilgt. Verstirbt der Verkäufer innerhalb der Rentengarantiezeit, muss die monatliche Zahlung bis Laufzeitende an die Erben entrichtet werden.
Die Wahl zwischen Leib- und Zeitrente ist nur eine der zahlreichen Möglichkeiten des Verrentungsmodells. So kann der Zeitpunkt der Immobilien-Übergabe an den Käufer sowie der Beginn der Rentenzahlung individuell festgelegt und das Wohnrecht lebenslang oder zeitlich befristet erteilt werden.
Bei der Verrentung auf Nießbrauchbasis kann das gewährte Wohnrecht auch durch eine Vermietung der Immobilie wirtschaftlich genutzt werden. Diese Option wird besonders im Falle eines Umzugs des Wohnrechtsinhabers in eine Pflegeeinrichtung interessant. Durch die Kombination von Mieteinnahmen und Rentenzahlungen kann der ehemalige Immobilieneigentümer zusätzlich Liquidität freisetzen.
Das Modell des Immobilienverkaufs mit Rückanmietung sieht die Regelung des Wohnrechts in Form eines Mietvertrages vor. Dabei erhält der Verkäufer bei Vertragsabschluss eine Einmalzahlung und muss fortan Miete an den Käufer entrichten. Der Vorteil gegenüber einem konventionellen Mietverhältnis ist der Ausschluss künftiger Mieterhöhungen sowie der Ausschluss einer ordentlichen Kündigungsmöglichkeit durch den neuen Eigentümer. Der Kaufpreis fällt bei diesem Modell in der Regel höher aus als bei der klassischen Leibrente.
Eine Verrentung durch Teilverkauf sieht vor, dass die Immobilie nur anteilig vom Eigentümer veräußert wird. Im Gegenzug erhält dieser ein lebenslanges Nießbrauchrecht, ist jedoch weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich und muss einen monatlichen Nießbrauchzins an den Käufer entrichten, der als stiller Teilhaber fungiert. Im Gegensatz zu den bereits genannten Verrentungsmodellen besteht in diesem Fall ein Rückkaufsrecht für Verkäufer oder Erben.
Die große Anzahl an möglichen Verrentungsmodellen bildet eine komplexe Gemengelage, die für Privatpersonen nicht leicht zu überschauen ist. Welches Modell sich für welchen konkreten Einzelfall eignet, sollte im Vorfeld sehr sorgfältig geprüft und die Abwicklung durch einen unabhängigen Experten begleitet werden.
André Heid, Sachverständiger für Immobilienbewertung: "Bevor man die verschiedenen Optionen abwägt, die es rund um den Themenkomplex Immobilienverkauf und -verrentung gibt, sollte man unbedingt den tatsächlichen Marktwert der eigenen Immobilie kennen. Ein fachlich fundiertes Verkehrswertgutachten, von einem zertifizierten und unabhängigen Sachverständigen erstellt, kann dies gewährleisten und damit eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Eigentümer liefern. Gleichzeitig wird eine solide Verhandlungsbasis geschaffen, die es dem Verkäufer während der Vertragserstellung ermöglicht, das bestmögliche Ergebnis zu erzielen."
Über André Heid und die HEID Immobilien GmbH:
André Heid ist zertifizierter Immobiliengutachter und Inhaber der HEID Immobilien GmbH. Mit seiner langjährigen Erfahrung in der Immobilienwirtschaft und seinem Expertenteam aus qualifizierten Sachverständigen ist er ein zuverlässiger und professioneller Partner bei der Bewertung einer Immobilie.
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