Immobilien-Anleihen contra offene Immobilienfonds?

Berlin, den 28.02.2011. Auf den ersten Blick könnte man meinen, Immobilien-Anleihen und Immobilienfonds, das müsste doch so in etwa das Gleiche sein. Weit gefehlt, wenngleich beide Formen der Kapitalanlage staatlich überwacht sind. Ein offener Immobilienfonds ist eine frei und zumeist über Banken handelbare Form der Immobilienbeteiligung. Dem großen Vorteil der schnellen Verfügbarkeit, mit Ausnahme natürlich der Fonds, die derzeit übergangsweise deshalb geschlossen sind, weil sie zu großen Kapitalabfluss befürchten und dann Immobilien zu Dumping-Preisen verkaufen müssten, steht der Nachteil gegenüber, dass die Fonds nie zu einhundert Prozent in Sachwerte investiert sein können und deshalb einen Teil des Geldes nur schwer gewinnbringend anlegen können. Außerdem weiß der Investor in der Regel nicht, wohin genau er sein Fonds eigentlich investiert hat. Das Risiko möglichen Kapitalverlustes besteht dabei bislang jedenfalls nicht, da die zugrunde liegenden Immobilien sehr konservativ kalkuliert sind. Jedenfalls ist noch kein Konkurs eines offenen Immobilienfonds in Deutschland bekannt geworden.
Die Immobilienanleihe ist dabei im Hinblick auf die Kapitalgarantie etwas risikoreicher – sie bietet aber auf der anderen Seite sehr viel höhere Verzinsungen. Während sich die Anleger in offenen Immobilienfonds im vierten Quartal 2010 mit einer Durchschnittsperformance über alle, die für Privatanleger frei zu erwerben sind und seit mindestens einem Jahr am Markt sind, von 0,45 Prozent im vierten Quartal zufrieden geben mussten, liegen die von Immobilienanleihen im Schnitt zwischen 6,5 und 8,5 Prozent pro Jahr. Dabei sind die Anbieter von offenen Immobilienfonds sogar froh, eine Talfahrt negativer Performances hinter sich zu wissen. Für die Millionen an Sparern, die dieser Anlage vertraut haben, kann dies aber eigentlich kein Trost sein.
Woran liegt das und warum liegen die Durchschnittserwartungen bei Immobilienanleihen doch deutlich höher? Vielleicht wird es deutlich, wenn man erkennt, dass zwischen beiden Formen der Beteiligung eigentlich kein Zusammenhang besteht – vielleicht mit der Ausnahme, dass sie in Immobilien investieren. Ein offener Immobilienfonds kauft je nach Kapitaleingang Bestandshaltungsobjekte, die er ebenso wieder verkaufen muss, wenn das Kapital abfließt. Die Immobilien werden in der Regel ausschließlich vermietet. Sie werden in der Tat faktisch nicht „angefasst“. Die Rendite der offenen Immobilienfonds entsteht demnach ausschließlich aus der Mietrendite und dem möglichen Verkauf mit Gewinn. Dieses Geschäft war im letzten Jahrzehnt nicht einfach.
Mit einer Anleihe finanziert man stattdessen eine unternehmerische Idee, die bei einer Immobilienleihe grundpfandrechtlich besichert sein kann. Nehmen wir das Beispiel der SAMONIG AG, die sich auf das besonders zukunftsträchtige Geschäftsfeld der energetischen Sanierung von Immobilien spezialisiert hat. Hierunter versteht man die Sanierung von Immobilien mit dem Ziel, deutlich bessere Energiewerte zu erreichen. „Aufgrund stetig steigender Kosten für Energie, das heißt zunehmender Belastungen durch Stromausgaben und Kosten für die Warmwasseraufbereitung, kann es doch nur darum gehen, die Energiefresser in den Haushalten zu reduzieren“, erklärt Karl Samonig als Vorstand der SAMONIG AG. Mit seinem Engagement hat er recht, denn immer mehr Haushalte empfinden die zweite Miete als Bestrafung. Jedenfalls ist es möglich, bis zu 70 Prozent niedrigere Energieausgaben zu erreichen, wenn man Immobilien energetisch saniert. Um dieses Geschäftsfeld, das sich einer großen Nachfrage erfreut, zu gewährleisten, geht die SAMONIG AG bei der Kapitalisierung ihrer Maßnahmen neue Wege. Denn neben eigenem Geld, Bankdarlehen und der Einbindung von Förderprogrammen finanziert die SAMONIG AG ihre Aktivitäten auch durch die Ausgabe einer Anleihe. Das Emissionsvolumen beträgt zunächst 10 Millionen Euro bei einer Mindestanlage von 1000 Euro. Die Verzinsung liegt bei 7,5 Prozent pro Jahr, was deutlich über Marktniveau liegt. Wir brauchen an dieser Stelle nicht zu erwähnen, dass eine derartige Verzinsung natürlich auch deutlich über dem möglichen Ergebnis von offenen Immobilienfonds liegt.