München – Juni 2011. Auer Witte Thiel informieren: Erneut stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte der Vermieter. Leistet ein Mieter seine Mietzahlungen dauerhaft unregelmäßig, ist der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, urteilte der BGH in einem aktuellen Fall. Gleichzeitig stellten die Richter klar, dass die Verjährungsfrist für die Rückzahlungsforderung bei einer unzulässig hohen Kaution ab dem Zeitpunkt der Zahlung beginnt. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel berichten über die aktuelle Entscheidung des BGH.
Fortlaufend verspätete Mietzahlungen rechtfertigen eine Kündigung aus wichtigem Grund nach §543 Abs. 1, Abs. 3 BGB. In diesem Sinne urteilte am 1. Juni 2011 der Bundesgerichtshof (VIII ZR 91/10) und zog damit den vorläufigen Schlussstrich unter einen mehrjährigen Rechtsstreit.
Im vorliegenden Fall zahlte die Beklagte ihre Miete seit Mai 2007 nicht mehr vertragsgemäß. Obwohl der Mietvertrag eine Zahlung spätestens zum dritten Werktag des Monats vorsah, erfolgte die Mietzahlung seit diesem Datum erst zur Monatsmitte oder zu einem noch späteren Zeitpunkt. Zwei Abmahnungen, welche die klagende Vermieterin im Oktober und Dezember 2008 gegen die Mieter einreichte, blieben ohne Wirkung. In der Folge kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und reichte Räumungsklage gegen die Beklagten ein. Die Beklagten forderten im Wege der Widerklage die Rückzahlung der Kaution, da diese die zulässige Höhe von drei Kaltmieten übersteige. Dagegen erhob die Klägerin die Einrede der Verjährung. Das zuständige Amtsgericht wies sowohl die Klage als auch die Widerklage ab. Nach erfolgter Berufung gab das Oberlandesgericht der Widerklage statt und wies die Berufung der Klägerin zurück.
Die Revision der Klägerin vor dem BGH verlief erfolgreich. Wie der Bundesgerichtshof feststellte, stellt es eine schwerwiegende Verletzung der Mieterpflichten dar, wenn ein Mieter seine monatlichen Zahlungen trotz mehrfacher Abmahnungen dauerhaft unregelmäßig leistet. Entsprechend sei der Vermieter in einem solchen Fall zur Kündigung aus wichtigem Grund nach §543 Abs. 1, Abs. 3 BGB berechtigt. Darüber hinaus entschied der BGH, dass die Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche bezüglich unzulässig hoher Kautionssummen ab dem Zeitpunkt der Zahlung derselben beginnt. Dabei sei es unerheblich, ob dem Mieter die Regelung des §551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kaution die Summe von drei Kaltmieten nicht übersteigen darf.
Nach Meinung von Auer Witte Thiel bedeutet das neue BGH-Urteil eine weitere Stärkung der Rechtsposition der Vermieter und Eigentümer. Die Rechtsanwälte Auer Witte Thiel werden an dieser Stelle weiter über aktuelle Entscheidungen im Mietrecht berichten.
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