Bei volatilen Kapitalmärkten und unsicherer Wirtschaftsentwicklung sind sich Großinvestoren wie Kleinanleger einig: Am sichersten sind Sachwerte. Bevorzugt werden dabei vor allem Immobilien, hat Hans Gruber von der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) festgestellt: „Den Begriff Betongold gibt es nicht ohne Grund.“ Doch nicht jeder private Anleger will oder kann sich deshalb gleich eine Wohnung oder ein Ein- oder Mehrfamilienhaus zulegen. Muss er auch nicht, gibt es doch die Möglichkeit der Beteiligung an einem Immobilienfonds. Allerdings mit zwei völlig unterschiedlichen Ansätzen, wie Immobilienexperte Gruber erläutert: „Auf der einen Seite lässt sich regelmäßig und ohne zeitliche Beschränkung in einen offenen Immobilienfonds investieren. Andererseits kann man sich unternehmerisch und damit steuerbegünstigt an einem geschlossenen Immobilienfonds wie etwa den SHB Immobilienfonds mit festgelegter Laufzeit beteiligen.“ Immer wieder stelle er aber fest, dass das Wissen um die Unterschiede zwischen diesen Alternativen oft nicht besonders ausgeprägt sei.
Grundsätzlich werden bei beiden Modellen hauptsächlich Gewerbeimmobilien gekauft oder finanziert. Erträge entstehen aus den Mieten und Wertsteigerungen der Objekte. Der große Unterschied besteht jedoch in der Art der Kapitalanlage seitens der Anteilseigner. Die Anteile an offenen Immobilienfonds können börsentäglich ge- oder verkauft werden. Um dies über ihre Liquidität sicherzustellen, sind die Fondsgesellschaften gezwungen, zusätzlich zu den Immobilien in schnell verfügbare Anlagen zu investieren, etwa in Zinspapiere. Diese Liquiditätsreserve muss mindestens fünf Prozent des Fondsvermögens betragen, darf jedoch nicht höher als 49 Prozent sein. Unterschreitet sie den untersten Wert, muss der Fonds vorübergehend geschlossen werden. Wollen viele Sparer auf einmal an ihr Geld, muss sich der Fonds zu Lasten der Rendite für die Sparer zusätzliches Fremdkapital besorgen oder Immobilien aus seinem Bestand heraus verkaufen.
Kommt es zu einer Kapitalflucht aus einem solchen offenen Immobilienfonds, müssen viele Objekte auf einmal veräußert werden, um die Ansprüche der Teilhaber befriedigen zu können. Der damit für den Fonds einhergehende Preisdruck kann sogar dazu führen, dass die erzielbaren Preise unterhalb des vom Gutachter für die Immobilien festgelegten Wertes abrutschen. „Mit fatalen Folgen für die Kunden“, erklärt Hans Gruber von SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG): „Im Zuge der Finanzkrise musste ein Reihe offener Immobilienfonds die Rücknahme von Fondsanteilen für eine ganze Zeit aussetzen, weil Vermögenswerte nur mit äußerst hohen Abschlägen liquidierbar gewesen wären.“ Dies sollte die Anleger vor zu herben Verlusten schützen, führte aber in der Konsequenz zu einer schweren Vertrauenskrise in offene Immobilienfonds. Denn es zeigte sich, dass die theoretisch börsentägliche Verkaufsflexibilität plötzlich nichts mehr galt. Für Großinvestoren gilt deshalb seit dem vergangenen Jahr eine zweijährige Mindesthalte- und obendrein eine einjährige Kündigungsfrist.
Geschlossene Immobilienfonds funktionieren nach einem gänzlich anderen Prinzip. Sie sammeln bei institutionellen und privaten Anlegern Geld, um ein oder mehrere bestimmte Objekte zu erwerben oder zu finanzieren. Hierzu werden eine Fondslaufzeit und ein genaues Platzierungsvolumen festgelegt. Ist Letzteres erreicht, wird der Fonds geschlossen. Nach dem Ende der Fondslaufzeit von beispielsweise zehn Jahren wird der Fonds aufgelöst und die Anleger erhalten ihren Anteil zurück. An den Renditen des Fonds, die durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Objekte erzielt werden, werden sie oftmals durch zwischenzeitliche Ausschüttungen beteiligt. Hinzu kommen steuerliche Vorteile aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, da es sich bei den Anteilen geschlossener Immobilienfonds um unternehmerische Beteiligungen handelt. Eine Anteilsrückgabe vor dem Ende der zu Beginn festgelegten Fondslaufzeit gibt es nicht, führt Hans Gruber von SHB Fonds aus: „Das macht geschlossene Immobilienfonds andererseits aber auch wesentlich stabiler als direkt marktabhängige offene Immobilienfonds.“
Während jeder Anteilseigner an einem geschlossenen Immobilienfonds in der Regel mindestens 10.000 Euro mitbringen muss, kommen bei der SHB Innovative Fondskonzepte AG (SHB AG) auch Kleinanleger zum Zug, wie Immobilienexperte Hans Gruber erklärt: „Auch Ratensparer können sich mit monatlichen Beiträgen an attraktiven Gewerbeimmobilien beteiligen.“ Damit werde einer breiten Anlegerschicht, die sonst beispielsweise nur in Lebensversicherungen, Bausparverträge oder offene Immobilienfonds investieren könne, eine mittelbare Beteiligung an den Renditen und steuerlichen Vorteilen gewerblicher Immobilien ermöglicht, die sonst nur kapitalkräftigeren Anlegern und institutionellen Investoren möglich seien.
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