Diese Aussage trifft Thorsten Hausmann von der Hausmann Hausverwaltung aus Hamburg und Norderstedt zu Beginn dieses Fachgesprächs.
Private Hauseigentümer haben im Jahr 2010 laut einer aktuellen Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung 95 Milliarden Euro in die Modernisierung und Erhaltung von Wohnraum in Deutschland investiert. Förderprogramme sollen weiterhin dafür sorgen, dass die Energiewende gelingt, denn rund 40 Prozent des deutschen Endenergieverbrauchs und etwa ein Drittel der CO2-Emissionen entfallen auf den Gebäudebereich. Das ist der Grund, weshalb der Deutsche Bundestag jüngst die Mittel für die CO2-Gebäudesanierungsprogramme für 2012 in voller Höhe freigegeben hat. Damit stehen dieses Jahr und bis 2014 jährlich 1,5 Milliarden Euro für die KfW-Programme bereit. Übrigens schadet diese Entscheidung den Landeshaushalten nicht, da die Mehreinnahmen aus der Mehrwertsteuer die Lasten übersteigen.
„Eine verlässliche staatliche Förderung ist ein wichtiger Anreiz, jedoch reicht sie allein nicht aus“, sagt Thorsten Hausmann von der Hausmann Hausverwaltung aus Hamburg und Norderstedt. Die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) hält zusätzliche steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für unerlässlich, damit die energetische Sanierung vorankommt. „Doch was nützen steuerliche Anreize und gute Förderprogramme, wenn sich in der Realität Gräben auf tun zwischen Vermietern und Mietern einerseits und den Wohnungseigentümern in einer Gemeinschaft andererseits“, erläutert Hausmann seine Erfahrungen. Noch hinken Regelungen und Gesetze hinterher. In diesem Jahr soll endlich die Reform des Mietrechts umgesetzt werden. Weniger Bürokratie und die Einschränkung des Recht der Mieter auf Mietminderung wegen laufender Modernisierungsmaßnahmen sollen in der Praxis für reibungslosere Abläufe sorgen.
„Doch soweit ist es noch nicht. Tatsächlich herrscht allgemeine Verunsicherung und zwar sowohl bei Mietern als auch bei Wohnungseigentümern. Oft sind die Interessen geradezu gegensätzlich“, hat Thorsten Hausmann beobachtet. Vermieter sollen nach Plänen der Bundesregierung künftig bis zu 11 Prozent der Kosten für energetische Modernisierungen auf ihre Mieter abwälzen dürfen, doch 75 Prozent der Mieter sind nicht bereit, sich an den Kosten für die Sanierungen zu beteiligen. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle repräsentative Umfrage von ImmobilienScout24 unter 1.041 Deutschen. Nur 16 Prozent empfinden Mehrkosten – etwa für Außenwanddämmung, neue Fenster oder Solarthermie – als gerechtfertigt. Die Mehrzahl der Deutschen wäre nur zur Zahlung bereit, wenn sich die Aufwendungen durch geringere Nebenkosten auszahlen würden (43 Prozent). Knapp jeder Fünfte gibt an, dass er sich eine Mieterhöhung überhaupt nicht leisten könne und jeder Zehnte würde im Falle der Mietsteigerung sogar ausziehen. Lediglich ein Viertel der Befragten wäre bereit, für einen positiven Beitrag zu den Klima- und Energiezielen des Bundes eine höhere Miete von bis zu 100 Euro pro Monat zu dulden.
Die Hausmann Hausverwaltung nimmt derzeit eine Mittlerrolle ein. Sie versucht, allen Beteiligten zu erklären, welche Vor- und Nachteile mit der energetischen Sanierung verbunden sind. „Doch letztlich entscheiden die meisten Eigentümergemeinschaften ausschließlich nach persönlichen Vorgaben, das erlebe ich immer wieder“, sagt Thorsten Hausmann.
Maßnahmen zur Energieeinsparung entsprechen schließlich nicht per se ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Interessen der Eigentümer müssen berücksichtigt werden. Werden solche Maßnahmen geplant, muss die Gemeinschaft in jedem Fall prüfen, welche Belastungen für die Eigentümer entstehen und ob es Alternativen gibt. Unerlässlich ist eine umfassende Information der Eigentümer über Pro und Kontra der geplanten Veränderungen vor der Beschlussfassung. Das ist das Ergebnis eines Urteils aus München (AG München, 08.08.2011, 485 C 28220/10, IMR 2011, 458).
Thorsten Hausmann wäre schon zufrieden, wenn es jedenfalls eindeutige Vorgaben geben würde. Doch jeder Fall liegt anders. „Wir sehen in unserem Beruf jeden Tag eine Herausforderung und haben schon viele Veränderungen begleitet. Die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien ist für uns ein wichtiges Anliegen, das wir ernst nehmen – auch, weil es keine Alternative gibt –denn die Zukunft beginnt jetzt. Aber sie muss wirtschaftlich und bezahlbar sein“, resümiert Hausmann.
