Der Preis schreckte Susanne nicht ab; suchte sie doch schon länger und wusste genau, was in welchem Stadtteil bezahlt wird. Nach einer Besichtigung des Objekts hatte sie sich entschieden, das Reiheneckhaus Baujahr 1975 zu erwerben. Ein Bekannter riet ihr dringend, einen Fachmann hinzuzuziehen, bevor sie eine solch weitreichende Investitionsentscheidung trifft. Susanne beauftragte einen Sachverständigen für Immobilienbewertung, obwohl sie sich in das Objekt bereits verliebt hatte und die Entscheidung eigentlich feststand. Der gutgemeinte Ratschlag bewahrte Susanne H. letztendlich vor einem finanziellen Desaster!
Der Sachverständige begutachtete nach Sichtung aller Unterlagen das Objekt und enttarnte die wertmindernden Schwachstellen des angebotenen Reiheneckhauses auf den ersten Blick: ein typisches Reihenhaus verfügt über fünf Zimmer, das angebotene Objekt bot jedoch nur drei – beworben wurde es aber mit „ideal für Familien“. Weiterhin sprach das Inserat von „komplett renoviert in gehobener Ausstattung“, jedoch fand der Sachverständige mehrere unterschiedliche und unsachgemäß verlegte Bodenbeläge vor, eine Außendämmung die bereits feuchte Stellen aufwies und eine noch nicht erneuerte Elektrik. Nicht vorhandene Handwerkerrechnungen ließen darauf schließen, dass hier viel in Eigenleistung gemacht wurde. Die Küche war ebenfalls Original und damit ohne Restwert. Weiterhin konnte das Haus nur über einen längeren Fußweg erreicht werden, da der Stellplatz ca. 50 Meter entfernt lag. Nicht zuletzt für ältere Menschen keine Option. Der kleine Garten war zur Hälfte mit überbreiten Wegen bedeckt, so dass man von der beworbenen Gartennutzung eigentlich gar nicht sprechen konnte.
„Wir gehen bei der Betrachtung eines Objekts von der sogenannten üblichen Nutzung aus und ermitteln anhand vieler Faktoren den aktuellen Immobilienwert.“ erklärt Alexander Seidl, Sachverständiger für Immobilienbewertung der Grund & Boden Wert GmbH & Co. KG aus Stuttgart. Die individuelle Situation des Auftraggebers ist hierbei völlig unerheblich. Vielmehr geht es darum, das zu bewertende Objekt mit einem Standardobjekt zu vergleichen. Alles was dann positiv bzw. negativ abweicht wird vom Käufermarkt als wertmäßigen Zuschlag bzw. Abschlag gesehen und muss deshalb auch in die Bewertung einfließen.
„Manche Punkte blendet der Käufer eines Objekts nach der Besichtigung einfach aus, weil man sich in die Immobilie emotional verliebt hat. Andere Schwachstellen fallen erst im Laufe der Nutzung der Immobilie auf. Das böse Erwachen kommt dann beim Wiederverkauf!“ bestätigt Alexander Seidl. Denn der nächste potentielle Käufer bezahlt für ein Objekt, das von der Norm negativ abweicht, eben auch nicht den Durchschnittspreis. Weiterhin schränken alle Abweichungen nach oben oder unten den potentiellen Käuferkreis ein, was den Wiederverkauf deutlich erschweren kann.
In diesem Beispiel aus der Praxis kam der Sachverständige letztendlich auf einen Immobilienwert, der fast 100.000 Euro unter dem vom Makler angebotenen Preis lag. Lehrgeld, das Susanne H. spätestens beim Wiederverkauf hätte bezahlen müssen. Letztendlich entschied sich Susanne H. gegen das angebotene Reiheneckhaus. So groß war die Verliebtheit dann doch nicht.
