Seine erste Einschätzung zu diesem wichtigen Urteil hat der Rechtsanwalt und Fachanwalt für WEG-Recht Tobias Hübner in dieser Stellungnahme veröffentlicht:
Mit seinem Urteil vom 4. Dezember 2009 hat der Bundesgerichtshof wiederum gezeigt, dass ihm die „praktischen" Auswirkungen seiner Urteile egal sind. Mitten in der Versammlungszeit , wenn die Verwalter sowieso nicht wissen, wo ihnen der Kopfsteht, wirft der Bundesgerichtshof die bisherige Abrechnungspraxis über den Haufen.
Grundsätzlich wäre dies nicht so gravierend, stünden jetzt nicht sämtliche Jahresabrechnungen an. Die von den Verwaltern verwendeten Programme geben eine korrekte Abrechnung nach den Vorgaben des Bundesgerichtshofes zurzeit jedoch nicht her.
Rechnet ein Verwalter aber jetzt, nachdem das Urteil des Bundesgerichtshofs veröffentlich wurde, noch nach der „alten Methode" ab, riskiert er die Anfechtung der Jahresabrechnung durch einen Wohnungseigentümer. Das Gericht würde dem Anfechtungsantrag stattgeben. Dem Verwalter würden dann wohl die Kosten des Anfechtungsverfahrens auferlegt werden. Daneben müsste er selbstverständlich dann die Abrechnung noch einmal wiederholen.
Für die Abrechnung muss zukünftig Folgendes bedacht werden:
1.Die eigentliche Jahresabrechnung beinhaltet nur noch die Einnahmen und Ausgabender „klassischen" Betriebskosten, d. h. Kosten und Lasten der Verwaltung. Die Instandhaltungsrücklage darf hier nicht mehr als Kostenposition auftauchen. Aber auch bei den Einnahmen, d. h. bei den Zahlungen der jeweiligen Eigentümer darf der Anteil der Instandhaltungsrücklage nicht mehr auftauchen.
Die Wohngeldzahlung ist also zutrennen in das eigentliche Wohngeld und den Anteil der im Wohngeld für die Ansparung der Instandhaltungsrücklage enthalten ist.
In der eigentlichen Jahresabrechnung taucht dann nur der Wohngeldanteil auf.
2.Daneben hat die Jahresabrechnung dann die Rubrik „Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" zu enthalten. Hier sind dann wiederum zwei Rechnungen zu machen, und zwar zum einen eine Soll-Abrechnung und zum anderen eine Ist-Abrechnung.
Laut Bundesgerichtshof müssen beide Entwicklungen aus der Jahresabrechnung ersichtlich sein. Es muss hier also ein doppelter Status ausgewiesen werden. Daranschließen sich natürlich weitere Probleme an, die heute noch überhaupt nicht ansatzweise geklärt sind. So zum Beispiel die Frage, wie Zahlungen eines Eigentümers verbucht werden sollen, wenn Rückstände im Wohngeld bestehen. (Zunächst in vollerHöhe auf das eigentliche Wohngeld? Zunächst in voller Höhe auf die anteilige Instandhaltungsrücklage? Anteilig, d. h. quotal?)
3.Das einzig erfreuliche ist, das die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes auf den Wirtschaftsplan keine Auswirkung hat. Die Wirtschaftspläne können wie bisher beschlossen werden. Man könnte allenfalls überlegen, ob man zur besseren Übersichtlichkeit nicht einen Betrag als Wohngeldvorauszahlung beschließt, sondern zwei getrennte Beträge (das eigentliche Wohngeld sowie den Anteil zur Zuführung der Instandhaltungsrücklage). Wenn dann noch beide Beträge getrennt gezahlt werden, besteht auch nicht das bevorstehende Verrechnungsproblem.
Norderstedt, 4. März 2010 Verfasst von Rechtsanwalt und Notar Tobias Hübner Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Fragen können auch direkt an RA Hübner gestellt werden.
Ihr Thorsten Hausmann
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