BGH erweitert Rechte für Anleger geschlossener Immobilienfonds

Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich in zwei aktuellen Entscheidungen mit der Haftung einer Bank wegen fehlerhafter Anlageberatung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds befasst.
Der Bundesgerichtshof hat mit zwei neuen Grundsatzurteilen die Rechte von Anlegern bei geschlossenen Immobilienfonds gestärkt. Dabei wurde die Aufklärungspflicht von Banken bei offenen Immobilienfonds ausgeweitet. Diese Beratungspflicht gelte auch für Verträge, die vor der Finanzkrise 2008 geschlossen wurden.
Der Bundesgerichtshof entschied über die Klagen zweier Anleger, die im Jahr 2008 auf Beratung von Mitarbeitern der Commerzbank Anteile an dem offenen Immobilienfonds von Morgan Stanley erworben haben. Die Fondsgesellschaft setzte im Oktober 2008 die Rücknahme der Anteile gemäß § 81 InvG (§ 257 KAGB) aus. Die Anleger hatten ihre Anteile mit Verlust über die Börse verkauft.
Bei der Beratung wurden die Anleger von dem Bankberater nicht auf das Risiko einer Aussetzung der Anteilsrücknahme hingewiesen. Demgemäß machten sie Schadensersatzansprüche unter Abzug erhaltener Vorteile geltend.
Nach Auffassung des höchsten deutschen Zivilgerichts muss eine Bank, die den Erwerb von Anteilen an einem offenen Immobilienfonds empfiehlt, den Anleger ungefragt über das Bestehen der Möglichkeit einer Aussetzung der Anteilsrücknahme durch die Fondsgesellschaft aufklären. Kennzeichnend für regulierte Immobilien-Sondervermögen ist, dass die Anleger gemäß § 37 InvG (§ 187 KAGB) ihre Fondsanteile grundsätzlich jederzeit liquidieren, d. h. zu einem im Gesetz geregelten Rücknahmepreis an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben können.
Die in § 81 InvG geregelte Möglichkeit, die Anteilsrücknahme auszusetzen, stellt dementsprechend ein während der gesamten Investitionsphase bestehendes Liquiditätsrisiko dar, über das der Anleger informiert sein muss, bevor er seine Anlageentscheidung trifft. Ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme zum Zeitpunkt der Beratung vorhersehbar oder fernliegend ist, spielt für die Aufklärungspflicht der Bank keine Rolle.
Anleger können ihre Anteile an einem offenen Immobilienfonds zwar auch während einer Aussetzung der Anteilsrücknahme weiterhin an der Börse veräußern. Dies stellt angesichts der dort möglichen Beeinflussung des Preises durch spekulative Elemente aber kein Äquivalent zu der Möglichkeit dar, die Anteile zu einem gesetzlich geregelten Rücknahmepreis an die Fondsgesellschaft zurück zu geben.
Auf die Frage, ob eine Aussetzung der Anteilsrücknahme den Interessen der Anleger dient, kommt es für die Aufklärungspflicht der Bank nicht an. Die vorübergehende Aussetzung der Anteilsrücknahme soll der Gefahr einer wirtschaftlich nicht sinnvollen Verwertung des Fondsvermögens in einer Krisensituation vorbeugen. Da die Aussetzung jedoch dem Liquiditätsinteresse der Anleger entgegensteht, ist hierüber vor der Anlageentscheidung aufzuklären.