Ausbleibende Ausschüttungen, hohe Risiken durch Kreditaufnahme in Schweizer Franken: Die Anleger des CFB Fonds 165 - Euro Alsace Paris (ABANTUM Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekt Euro Alsace Paris KG) haben Grund zur Sorge. Seit 2010 erhalten sie keine Ausschüttungen mehr. Kurz- bis mittelfristig kann nicht mit weiteren Auszahlungen gerechnet werden, verkündete die Fondsgeschäftsführung im Sommer 2011.
Angesichts der unerfreulichen Entwicklung, die der Immobilienfonds genommen hat, ist es für betroffene Anleger des CFB Fonds 165 - Euro Alsace Paris umso wichtiger, die Möglichkeit der Erlangung von Schadenersatz in Betracht zu ziehen. Die Chancen hierfür stehen nicht schlecht.
Völlig unzureichende Aufklärung über Risiken
Aus Gesprächen mit zahlreichen Anlegern wissen wir, dass diese über die Risiken, die sich in der gegenwärtigen Krise des Fonds verwirklicht haben, von ihren Beratern vor der Zeichnung des Fonds nicht informiert wurden. Geschlossene Fonds sind, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil zu Az. V ZR 249/09 formuliert, unternehmerische Beteiligungen, die als solche das Risiko bergen, dass das eingesetzte Kapital zumindest zu einem Teil, wenn nicht sogar vollständig (Totalverlust) verloren gehen kann. Die Risiken der Beteiligung hätten daher einen wesentlichen Teil der Beratung bilden müssen.
Doch die Beratungen, mit denen wir uns für unsere Mandanten bislang befasst haben, weisen erhebliche Aufklärungspflichtverletzungen auf, von denen nachfolgend einige wenige genannt werden:
- Währungsrisiko durch Schweizer Franken Kredit
So wurde von den Bankberatern bei der Beratung zum CFB Fonds 165 nicht darauf hingewiesen, dass 50% der von dem Fonds aufzunehmenden Kredite in Schweizer Franken aufgenommen wird und welche Risiken mit dem Umstand verbunden sind. Zu den Risiken zählen insbesondere
-- die Erhöhung der Zinsbelastung in €, wenn der Wert des CHF gegenüber dem € ansteigt, was auch geschehen ist
-- der Anstieg der Verschuldung in € gerechnet, der Fonds muss also mehr tilgen und die Verschuldungsquote im Verhältnis zur Darlehenssumme steigt
Beides hat zur Folge, dass Ausschüttungen durch den CFB Fonds 165 nicht oder nicht mehr in der geplanten Höhe geleistet werden können.
- Kein Hinweis auf Schwankungen des Immobilienwertes
Ferner wurde durch die Bankberater nicht darauf hingewiesen, dass der Wert der Fondsimmobilie des CFB Fonds 165 Euro Alsace Paris Schwankungen unterliegen kann, je nachdem, wie sich der Markt für Gewerbeimmobilien in Paris entwickelt. Auch die daraus resultierenden Risiken wurden nicht angesprochen.
- Loan to value Klausel wurde nicht erwähnt und erläutert
Auslöser der gegenwärtigen Probleme des CFB Fonds 165 ist eine seit einigen Jahren in Kreditverträgen übliche Klausel, mit der ein bestimmtes Verhältnis von Kredithöhe zu Immobilienwert als Obergrenze festgelegt wird (loan to value Klausel). Je nach Gestaltung kann die Bank bei einem Überschreiten des vereinbarten Grenzwertes eine Sondertilgung verlangen oder sogar das Darlehen kündigen. Diese Vertragsklauseln waren in keinem der uns bekannten Fälle Gegenstand der Beratung.
- Immobilienfondsbeteiligung als Altersvorsorge nicht geeignet
Viele Mandanten berichten, dass ihnen der Immobilienfonds als Altersvorsorge bzw. Anlage im Alter empfohlen wurde. Da eine Immobilienfondsbeteiligung eine unternehmerische Beteiligung ist, die mit hohen Verlustrisiken verbunden ist, die bis zum Totalverlust führen können, ist sie als Altersvorsorge völlig ungeeignet. Der Bundesgerichtshof hat daher entschieden, dass Beteiligungen an geschlossenen Fonds nicht als Altersvorsorge empfohlen werden dürfen
- Kein Zweitmarkt für "gebrauchte" Fondsbeteiligungen: Für Anteile an geschlossene Fonds gibt es keinen geregelten Zweitmarkt. Eine Veräußerung der Anteile ist daher in der Regel gar nicht oder nur mit erheblichen Preisabschlägen möglich. Hierüber wurden die uns bekannten Anleger mehrheitlich nicht informiert.
- Risiko des Wiederauflebens der Anlegerhaftung verschwiegen: Als Kommanditist haften die Fondsanleger grundsätzlich nur in Höhe ihrer Einlage. Ist diese geleistet, erlischt die Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten. Wie lebt jedoch wieder auf, wenn Ausschüttungen gezahlt werden, bei denen es sich nicht um Bilanzgewinne der Gesellschaft handelt. Aus diesem Grund müssen Fondsanleger im Falle der Insolvenz der Fondsgesellschaft in der Regel die gesamten Ausschüttungen an den Insolvenzverwalter zurückzahlen. Auf diesen Umstand wurden die wenigsten Anleger hingewiesen.
- Keine Information über Provisionen der Bank
Auch über das eigene Provisionsinteresse der beratenden Bank wurden unsere Mandanten nicht informiert. Dabei hat die beratende Bank für die Vermittlung von Anteilen am CFB Fonds 165 Euro Alsace Paris nicht nur das Agio in Höhe von 5% sondern darüber hinaus auch Zahlungen aus der für die Vermittlung des Eigenkapitals vorgesehenen Vergütung erhalten. Auf diese kickbacks hätte sie im Rahmen der Anlageberatung hinwiesen müssen.
Schadenersatz wegen Falschberatung
All diese Punkte begründen einzeln oder gemeinsam einen Anspruch der Anleger auf Schadenersatz. Wirtschaftlich bedeutet dies, dass die Anleger so gestellt werden müssen, als wären sie über die Risiken informiert worden und hätten die Beteiligung nicht gezeichnet. Sie erhalten ihr investiertes Kapital abzüglich etwaiger Ausschüttungen zurück und müssen der beratenden Bank den Fondsanteil übertragen.
Möchten Sie wissen, ob auch Sie wegen Fehlern bei der Beratung im Zusammenhang mit Ihrer Beteiligung am CFB Fonds 165 Euro Alsace Paris Schadenersatz gegen die Sie beratende Bank durchsetzen können?
Rufen Sie uns an, wir wissen, wie Sie zu Ihrem Recht kommen!
Nittel | Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht
Ihre Ansprechpartner
Mathias Nittel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Tino Ebermann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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