Der im Jahr 2002 vom Emissionshaus HCI aufgelegte Hanseatische Immobilienfonds Österreich III GmbH & Co. KG wird für die Anleger zum Fiasko. Durch einen vom Fondsmanagement betriebenen Verkauf der Immobilien soll jetzt wenigstens die Rückführung der Darlehen ermöglicht werden. Anderenfalls drohe wegen der sich anbahnenden weiteren Leerstände die Insolvenz des Fonds und die Rückforderung der in den letzten mehr als 9 Jahren erhaltenen Ausschüttungen von gerade einmal 30% des investierten Kapitals. Für die Anleger bedeutet dies einen Verlust von knapp 70%.
Hohe Risiken haben sich verwirklicht
Geschlossene Immobilienfonds sind, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil zu Az. III ZR 249/09 formuliert, unternehmerische Beteiligungen die als solche das Risiko bergen, dass das eingesetzte Kapital zumindest zu einem Teil verloren gehen kann. Dieses Risiko hängt in seinem Ausmaß unter anderem von der Eigenkapital-/Fremdkapitalquote, der Entwicklung der Immobilienpreise und Mieteinkünfte und den zu Grunde gelegten Wertansätzen ab. Da passt es bereits wenig, dass der HCI Fonds Österreich III bereits auf dem Prospektumschlag als "wertbeständige Vermögensanlage" beworben wurde.
Schadenersatz wegen Falschberatung
Zahlreiche Anleger des Fonds berichten uns, dass sie von ihren Beratern im Vorfeld der Beteiligung an dem Fonds über die Risiken des Fonds nicht informiert wurden. Einige Punkte tauchen dabei immer wieder auf:
- Wertverlust der Immobilien: Der Wert von Gewerbeimmobilien unterliegt, ebenso wie die Mieten für Gewerbeimmobilien, starken konjunkturellen Schwankungen. Dementsprechend handelt es sich bei dem Immobilienfonds keinesfalls um eine wertbeständige Anlage.
- Anschlussvermietungsrisiko: Abhängig von der wirtschaftlichen Situation am Immobilienstandort und der sich verändernden Attraktivität eines Standortes kann es Schwierigkeiten geben, freiwerdende Mietflächen neu zu vermieten. Hier sind gegebenenfalls Leerstände, Aufwendungen für die Mietersuche und Investitionen in die Anpassung der Mietflächen an die Anforderungen neuer Mieter vorzunehmen, die sich nachteilig auf die Einnahmen des Fonds auswirken können. Auch können die bei Anschlussvermietungen zu erzielenden mieten starken Schwankungen unterliegen, also auch erheblich niedriger ausfallen, als geplant.
- Darlehensaufnahme in Schweizer Franken: Der Fonds hat einen Teil der Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen und so eine geringere Zinsbelastung gehabt. Dies hatte aber auch das Risiko von Wechselkursschwankungen zur Folge. Der Wertverlust des Euro gegenüber dem Schweizer Franken hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass die Darlehensbelastung insgesamt angestiegen ist und auch für die in Schweizer Franken aufzubringenden Zahlungen an die Bank höhere Beträge in Euro aufzuwenden waren. Dies hat die wirtschaftliche Situation des Fonds stark belastet. Welche Nachteile eine Schweizer Franken Finanzierung haben kann, wurde Anlegern in den wenigsten Fällen mitgeteilt.
- Vereinbarter Zinsdeckungs-/ Kapitaldienstdeckungsgrad: Viele Fondsgesellschafter wissen bis heute nicht, dass im Rahmen der Kreditaufnahme für die Fondsimmobilien eine Vereinbarung mit der finanzierenden Bank getroffen wurde, wonach ein bestimmtes Verhältnis von Mieteinnahme zu Zinszahlung bzw. zu Kapitaldienst nicht unterschritten werden darf (sog. Zinsdeckungsgrad/Kapitaldienstdeckungsgrad). Geschieht dies, hat die Bank einen Anspruch auf Sondertilgung bis die Zinsbelastung wieder im vereinbarten Rahmen liegt. Ist die Gesellschaft hierzu nicht in der Lage, kann die Bank das Darlehen kündigen und die Immobilie verwerten. Diese dramatischen Konsequenzen finden sich weder im Fondsprospekt, noch wurden sie den Anlegern im Vorfeld der Beteiligung offenbart.
- Immobilienfonds nicht als Altersvorsorge geeignet: Vielen Anlegern wurde die Fondsbeteiligung als sichere Anlage für ihre Altersvorsorge empfohlen. Wie sich angesichts der Verlustrisiken zeigt, die sich realisiert haben, ist eine Eignung als Altersvorsorge nicht gegeben. Dies sieht auch der Bundesgerichtshof so und hat allein aus diesem Grund bereits Anlegern Schadenersatz zugesprochen.
- Anteil am Immobilienfonds faktisch unveräußerlich: Da es keinen funktionierenden Zweitmarkt für Fondsanteile gibt, sind die Anteile faktisch nicht zu verkaufen. Dennoch wurde einigen Anlegern die jederzeitige Veräußerbarkeit zugesichert.
- Verlustrisiko: Über das bei jedem geschlossenen Fonds bestehende Verlustrisiko wurden viele Anleger überhaupt nicht aufgeklärt.
Totalverjährung der Schadenersatzansprüche droht 2012 - Verjährung taggenau 10 Jahre nach der Beratung
Den Anlegern des HCI Fonds Österreich III raten wir dringend, durch spezialisierte Fachanwälte für Bank- und Kapitalmarktrecht umgehend überprüfen zu lassen, ob sie Schadenersatzansprüche gegen ihre Berater wegen fehlerhafter Anlageberatung geltend machen können. Wegen der gesetzlichen Verjährungsfrist tritt genau zehn Jahre nach der Anlageberatung bzw. der Zeichnung dieser Beteiligung die sogenannte Totalverjährung ein.
Danach können keinerlei Ansprüche mehr geltend gemacht werden, weder gegen den jeweiligen Berater noch gegen die Gründungsgesellschafter des Fonds als Vertragspartner der beitretenden Anleger. Daher ist für Anleger des HCI Fonds Österreich III Eile geboten. Gerne stehen wir Ihnen für eine Einschätzung Ihrer individuellen Möglichkeiten zur Verfügung.
Nittel | Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht
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Mathias Nittel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Tino Ebermann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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