Gläubigerbank droht mit der Verwertung der Fondsimmobilien
Aus diesen Kreditverträgen droht nun Ungemach. Wie die Fondszeitung berichtet, sei bei einer Neubewertung des Wertes der Immobilien festgestellt worden, dass der Immobilienwert erheblich gesunken sei. Die in dem mit der Eurohypo-Tochter abgeschlossenen Kreditvertrag vereinbarte Wertsicherungsklausel (loan to value Klausel - LTV) würde dadurch verletzt. Die Bank habe deshalb eine Sondertilgung in Höhe von 208 Mio. Yen verlangt. Ansonsten habe die Verwertung der Fondsimmobilien gedroht.
Im Prospekt kein Hinweis auf loan to value Klausel und damit einhergehende Risiken
Im Fondsprospekt finden sich zwar Hinweise auf Risiken aus der von der japanischen Investitionsgesellschaft aufgenommenen Kredite, von der loan to value Klausel und den daraus für die Fondsgesellschaft resultierenden existenzbedrohenden Risiken, die bei einer Kreditkündigung bis hin zum Totalverlust des Anlegerkapitals gehen können, ist dort nicht die Rede. In unseren Augen ein eklatanter Prospektfehler, da die aus Wertschwankungen der Gewerbeimmobilie im Zusammenhang mit der LTV-Klausel resultierenden Risiken für die Liquidität der japanischen Investitionsgesellschaft dem Anleger verschwiegen werden.
Hinzu kommt, dass auf diese Risiken auch in der der Zeichnung vorhergehenden Beratung hinzuweisen gewesen wäre. In den Gesprächen, die wir bislang mit Anlegern des MPC Sachwert Rendite Fonds Japan geführt haben, konnte uns kein Anleger des Fonds bestätigen, dass er auf dieses Risiko von seinem Berater hingewiesen worden wäre.
Weichkosten von 28% im Prospekt höchst fragwürdig dargestellt
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Anleger dem Prospekt eines geschlossenen Immobilienfonds auf einen Blick entnehmen können, welcher Anteil des von ihm aufgebrachten Kapitals werthaltig in die Immobilieninvestition fließt und welcher für nicht investive Zwecke wie Dienstleistungsvergütungen, Zinsen und Provisionen (auch Weichkosten genannt) verwandt wird. Der Fondsprospekt stellt die vorgesehenen Investitionspläne sowohl auf der Ebene der Fondsgesellschaft, als auch auf der Ebene der japanischen Investitionsgesellschaft (TK-Operator) dar. Eine Gesamtschau, der die insgesamt fließenden Weichkosten zu entnehmen sind, sucht man im Prospekt vergeblich. Dabei fallen auf der Ebene der japanischen Investitionsgesellschaft (TK-Operator) weitere Weichkosten in Höhe von 9,4% an, so dass insgesamt rund 26% der von den Anlegern aufzubringenden Gelder für nicht investive Zwecke verwendet werden. Darin sind die für die Eigenkapitalzwischenfinanzierung auf Fondsebene für einen entsprechenden Kredit der Commerzbank AG für die Jahre 2008 und 2009 eingeplanten Zinsen von rund 1,4 Mio. € (rund 2% des Anlegerkapitals) noch nicht einmal berücksichtigt. Diese, nach unserer Ansicht ebenfalls zu den Fondskosten zu zählenden Ausgaben wurden in die "laufenden Kosten" verschoben.
Weder über die Gesamthöhe der Weichkosten, noch die nach unserem Dafürhalten diesbezüglich bestehenden Prospektfehler wurden die uns bekannten Anleger in der Beratung aufgeklärt.
Düstere Zukunft des MPC Sachwert Rendite Fonds Japan
Für die Mitte des Jahres 2012 fällige Neubewertung der Fondsimmobilien rechnet die Fondszeitung mit einer abermaligen Abwertung des Verkehrswertes und einer erneuten Verletzung der loan to value Klausel. Kann der Fonds dann die Liquidität für eine vertragsgemäße Sondertilgung nicht aufbringen, droht abermals die Verwertung der Fondsimmobilien. Daran, dass die japanische Tochter der in Abwicklung befindlichen Commerzbank-Tochter Eurohypo hier größeres Entgegenkommen zeigen wird, dürfen erhebliche Zweifel bestehen.
Totalverlust beim Scheitern der Sanierungsverhandlungen
Sollte es zu keiner erfolgreichen Sanierung des angeschlagenen MPC Sachwert Rendite Fonds Japan kommen, drohen die Verwertung der japanischen Fondsimmobilien und den Anlegern der Totalverlust ihrer Einlage.
Gute Chancen zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen
Anleger des MPC Sachwert Rendite Fonds Japan haben gute Chancen, Schadenersatzansprüche gegen ihre Anlageberater / die sie beratenden Banken durchzusetzen. Sowohl die aufgezeigten Prospekt- und Beratungsfehler, als auch die regelmäßig zu beobachtenden weiteren Fehler in der Beratung wie die unterlassene Information über das Provisionsinteresse beratender Banken und Sparkassen (kickback) begründen gute Erfolgsaussichten.
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Nittel | Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht
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