Hohe Leerstände erschweren Anschlussvermietung
Ein schwieriges Unterfangen, denn nach Recherchen des Brancheninformationsdienstes fondstelegramm stehen in Amstelveen 25% der Gewerbeflächen leer. In Amsterdam beträgt danach die Leerstandsquote 17%. Vor diesem Hintergrund und angesichts der düsteren Konjunkturaussichten im Euroraum dürfte eine Neuvermietung ein schwieriges Unterfangen sein. Ob sich die prospektierten Mieteinnahmen durchsetzen lassen, darf bezweifelt werden.
Wurden ausreichend Rückstellungen für Revitalisierungskosten gebildet?
Fraglich ist auch, ob der Fonds über ausreichend Rückstellungen verfügt, um die für die Mietersuche und die Renovierung und Anpassung der Immobilien an die Bedürfnisse eines neuen Mieters erforderlichen Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen.
Überraschende "loan-to-value Klausel"
Wenig hilfreich dürfte dabei sein, dass der Fonds laut fondstelegramm die so genannte loan-to-value Grenze bereits verletzt hat. Die meisten Anleger des MPC Holland Fonds 47 werden mit diesem Begriff wenig bis gar nichts anfangen können. Es handelt sich dabei um ein im jeweiligen Kreditvertrag zwischen Fonds und finanzierenden Banken festgeschriebenes Verhältnis zwischen Darlehensverbindlichkeiten und Immobilienwert. Wird diese Relation durch einen Wertverlust der Immobilie (sinkende Mieten, hoher Leerstand und daraus resultierend niedriger Immobilienwert) verletzt, kann die Bank regelmäßig Sondertilgungen, Zinserhöhungen und Zusatzsicherheiten verlangen, um aus der Sicht der Bank die Werthaltigkeit des Kredits zu sichern.
Schadenersatz als realistische Alternative
Nach unseren Erfahrungen wurden die Fondsbeteiligungen zumeist über Banken und Sparkassen vertrieben. Sofern sie überhaupt den Anlegern die Risiken der hochspekulativen Immobilienfonds erklärten, waren in den Beratungen regelmäßig insbesondere folgende Mängel festzustellen:
Hoher Anteil der Weichkosten: Die Höhe der nicht direkt in die Immobilieninvestition fließenden Anteils der von den Anlegern aufgebrachten Gelder wurde gegenüber den Anlegern regelmäßig nicht offengelegt.
Hoher Anteil der Anlegergelder nicht werthaltig investiert: Für verschiedene Dienstleistungen und Bauzeitzinsen wurde ein großer Teil des von Anlegern aufgebrachten Kapitals ausgegeben. Die Anleger wurden über die Details der Mittelverwendung im Beratungsgespräch nicht informiert.
Hohe Vertriebskosten: Vielen Anlegern wurde nicht mitgeteilt und ist bis heute nicht bewusst, wie hoch alleine die für den Vertrieb der Fondsanteile gezahlten Provisionen und Vergütungen waren. Bei einem Wert von über 15% des von den Anlegern aufgebrachten Kapitals geht der Bundesgerichtshof von einer Gefährdung der Rentabilität der Fondsanlage aus.
Keine Aufklärung über die Risiken der Beteiligung: Dass es sich bei der Immobilienfondsbeteiligung um eine hochspekulative und damit hochriskante unternehmerische Beteiligung handelt, die mit erheblichen Risiken, die bis hin zum Totalverlust der Einlage führen können, verbunden ist, wurde den meisten der uns bekannten Anleger ebenfalls verschwiegen.
Als Altersvorsorge nicht geeignet: Nicht wenigen Anlegern wurde eine Beteiligung am MPC Holland Fonds 47 als sichere Altersvorsorge empfohlen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass derartige Beteiligungen aufgrund der hohen spekulativen Risiken und der fehlenden Verfügbarkeit des Kapitals als Altersvorsorge gänzlich ungeeignet sind.
Keine Aufklärung über Kickbacks: Banken und Sparkassen haben für die Vermittlung des MPC Fonds an ihre Kunden hohe Provisionszahlungen erhalten. Nach der so genannten Kickback-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hätten sie ihre Kunden über diese Provisionen ungefragt aufklären müssen, was regelmäßig nicht geschehen ist. Schadenersatzansprüche der Kunden sind die Folge.
Da bestimmte Fehler in der Beratung immer wieder auftauchen, sehen wir vielversprechende Chancen zur Durchsetzung von Schadenersatzansprüchen wegen der Verletzung von Pflichten aus den jeweils geschlossenen Beratungsverträgen.
Verjährung der Schadenersatzansprüche droht
Schadenersatzansprüche verjähren allerspätestens 10 Jahre nach dem Zeitpunkt der fehlerhaften Beratung, und zwar taggenau. Danach können sie nicht mehr durchgesetzt werden. Konkret bedeutet dies, dass Ansprüche wegen einer fehlerhaften Beratung, die am 04.02.2003 erfolgte, spätestens am 04.02.2013 gerichtlich geltend gemacht werden müssen (Klageeinreichung). Da eine Klage eine gründliche Prüfung und Vorbereitung erfordert, sollten Anleger des MPC Holland Fonds 47 nicht mehr lange zuwarten, bevor sie einen spezialisierten Fachanwalt konsultieren.
Gerne stehen wir Anlegern des MPC Holland Fonds 47 für eine individuelle Beratung zur Verfügung.
Nittel | Kanzlei für Bank- und Kapitalmarktrecht
Ihre Ansprechpartner
Mathias Nittel, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
Tino Ebermann, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht
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